Anrecht auf Mietminderung – keine Auswirkung bei Kappungsgrenze

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt,
zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete jedoch nicht um mehr als 20 % erhöht
werden (sog. Kappungsgrenze).

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.4.2019 berechnet sich die Kappungsgrenze
aus der im Vertrag vereinbarten Miete. Berechtigte Mietminderungen wegen eines
nicht behebbaren Mangels, z. B. erhebliche Wohnflächenabweichung, werden
nicht berücksichtigt.

Dieser Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Im Mietvertrag
von 2007 war die Wohnfläche mit ca. 94,5 m² angegeben und eine Nettokaltmiete
von 470 € vereinbart, die später einvernehmlich auf 423 € herabgesetzt
wurde. Im Januar 2012 verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung um 20 %
(berechnet aus 423 €). Ein Sachverständigengutachten ergab jedoch
nur eine Wohnungsgröße von ca. 84 m². Eine Reduzierung der Mietzahlungen
bzw. Rückerstattung zu viel gezahlter Miete war zwar gerechtfertigt, hat
jedoch keine Auswirkungen auf die Berechnung der Kappungsgrenze.