Einschränkung des Stimmrechts von Eigentümern sog. "Geisterwohnungen"

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 18.1.2019 entschiedenen Fall teilte
ein Bauträger im Jahr 1994 ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum
auf. Nach der Teilungserklärung sollten in vier Bauabschnitten auf dem
Grundstück vier Häuser gebaut werden.

Vom Bauträger wurden jedoch nur zwei Häuser mit 120 Wohnungen errichtet.
Eigentümer der anderen 120 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in den
beiden nicht errichteten Häusern ist der Bauträger. Nach der Teilungserklärung
werden die Kosten im Verhältnis der Wohnflächen verteilt. Auf die
nicht errichteten Wohnungen entfällt damit ein Stimmkraftanteil von 48
%. Die anderen Miteigentümer beantragten, dass sich das Stimmrecht für
die noch nicht gebauten Wohnungen nach dem Miteigentumsanteil richten sollte.
Damit würde sich der Stimmkraftanteil von 48 % auf 36 % reduzieren.

Zwar steht selbst einem sondereigentumslosen Miteigentümer ein Stimmrecht
zu, so die Richter des BGH. Wenn aber die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich
das Stimmrecht nach der Wohnfläche berechnet und der geplante Bau, wie
hier seit über 20 Jahren, nicht errichtet wurde, ist eine solche Regelung
als unbillig anzusehen. Der Stimmrechtsanteil von 48 % verschafft dem Eigentümer
der noch nicht errichteten Wohnungen eine faktische Mehrheit, weil die Anwesenheit
aller Wohnungseigentümer bei einer Gemeinschaft in der o. g. Größe
auch mit Vollmachten nicht erzielt werden kann. Ferner ist er mangels Wohnungen
von den wesentlichen Entscheidungen der täglichen Verwaltung praktisch
nicht betroffen. Die Herabsetzung der Stimmkraftanteile war somit korrekt.