Vereinbarung einer Verwaltungspauschale im Mietvertrag ist unwirksam

Die Parteien eines Wohnraummietvertrages können vereinbaren, dass der
Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten
trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen
mit Abrechnungspflicht. Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter
nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die auf der Mietsache ruhenden Lasten
zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine
Inklusivmiete, sodass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden
Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden. Zum
Schutz des Mieters sieht das BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum
Nachteil des Mieters von den Bestimmungen abweichen, unwirksam sind.

In einem Fall aus der Praxis hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu beurteilen,
ob in einem Mietvertrag auch die Zahlung einer Verwaltungspauschale vereinbart
werden kann. In dem am 19.12.2018 entschiedenen Fall war im Mietvertrag neben
der Kaltmiete, dem Betriebskostenvorschuss, dem Heizkostenvorschuss auch eine
Verwaltungskostenpauschale aufgeführt.

Der BGH kam zu folgendem Urteil: "Eine in einem formularmäßigen
Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt
eine zum Nachteil des Mieters von den Regelungen im BGB abweichende und damit
unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht,
dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete)
handelt." Die vereinbarte Klausel ist somit unwirksam.