Belegeinsicht des Mieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 7.2.2018 entschiedenen Fall bewohnten
die Mieter eine 94 qm große Mietwohnung. Die gesamte Wohnfläche des
Hauses beläuft sich, soweit sie an den für die Wohnung der Mieter
maßgeblichen Heizkreis angeschlossen ist, auf knapp 720 qm. Der zwischen
den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine monatliche Vorauszahlung auf
die Betriebskosten in Höhe von 200 € vor. Für die Jahre 2013
und 2014 verlangte der Vermieter eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten
enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betreffenden
Jahresabrechnungen wiesen für die Mietwohnung Verbrauchswerte aus, die
42 bzw. 47 % der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten
ausmachten. Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte als nicht plausibel
und bestritten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung
abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung,
ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten
der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam der Vermieter nicht nach.

Der BGH nutzte diese Entscheidung, einige Grundsätze zur Verteilung der
Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung
einer Belegeinsicht in die jährlichen Betriebskostenabrechnung zu vertiefen.
Danach liegt bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund
entsprechender Vereinbarung zu tragen hat, die Darlegungs- und Beweislast für
die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung
und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim
Vermieter.

Eine vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche
geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr
getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen,
die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn
entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Dabei gehört es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen
Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich
die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa
zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung erforderlich
ist.

In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsicht in die vom Vermieter
erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts
hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich Klarheit zu verschaffen, ob
bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit
der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren
Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung
bestehen.

Der Mieter muss kein "besonderes Interesse" an der Belegeinsicht
in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen. Es genügt bereits
sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters
zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert,
besteht auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu
leisten.