Nutzung einer Teileigentumseinheit im "Ärztehaus" zu Wohnzwecken

Der Bundesgerichtshof hatte am 23.3.2018 zu entscheiden, ob die Nutzung einer
Teileigentumseinheit in einem "Ärztehaus" zu Wohnzwecken erlaubt
ist. In einem Fall aus der Praxis diente nach einer Teilungserklärung ein
aus sieben Einheiten bestehendes Gebäude "zur beruflichen und gewerblichen
Nutzung". Die Einheiten dürfen "ausdrücklich beruflich oder
gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden".
Nach der Aufteilung befanden sich sechs Arztpraxen und eine Apotheke in dem
Haus. Aktuell wurden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Ein Teileigentümer
teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum.

Im Ausgangspunkt steht den übrigen Eigentümern ein Unterlassungsanspruch
zu, weil die betroffene Einheit nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung,
sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf.
Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als
zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr
stört als die vorgesehene Nutzung.

Das ist aber bei der Nutzung zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen,
wenn sich die Einheit – wie hier – in einem ausschließlich beruflichen
und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. Die Wohnnutzung in
einem solchen Gebäude ist bei typisierender Betrachtung regelmäßig
schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen
Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm
oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im
Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich
ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt.