Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht immer sofort abzugsfähig

Aufwendungen, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
dienen, sind dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um
Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall werden sie nur
im Rahmen der Abschreibung (AfA) berücksichtigt.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen
für "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen", die
innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt
werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten
des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sie sind als Werbungskosten
nicht sofort abziehbar. Nicht zu diesen Aufwendungen gehören die Aufwendungen
für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich
üblicherweise anfallen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nunmehr mit drei Urteilen vom 14.6.2016 den Begriff
der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" für
die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung
neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine "Schönheitsreparaturen"
durchgeführt werden. In den Entscheidungen bezieht er auch diese Aufwendungen
in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, sodass insoweit kein sofortiger
Werbungskostenabzug möglich ist.

Werden also – wie in den entschiedenen Fällen – z. B. Wände eingezogen,
Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen
sowie "Schönheitsreparaturen" durchgeführt, so werden diese
Aufwendungen als sog. "anschaffungsnahen" Herstellungskosten qualifiziert,
die nur im Wege der AfA über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt
steuerlich geltend gemacht werden können.

Bitte beachten Sie! Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich
sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer
im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung
anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist
nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von 3 Jahren
angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes,
kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben und nicht sofort
steuerlich angesetzt werden.